Slovenski trg pisarniških prostorov

Član SLO CRO Poslovnega kluba Colliers, globalni ponudnik storitev upravljanja nepremičnin in naložb je nedavno izdal letno poročilo in napovedi prostorskih možnosti, ponudb in povpraševanja pisarniških prostorov v regijah, med njimi tudi v Sloveniji, v kateri so nedavno tudi sami odprli predstavništvo.

Povzetek si lahko preberete v nadaljevanju.

Ponudba

Večina slovenskega pisarniškega fonda se nahaja v Ljubljani, kjer imajo sedež skoraj vsa domača in tuja podjetja. V letu 2021 je skupni pisarniški fond Ljubljana znašal približno 2,1 milijona m². Večina trenutne pisarniške ponudbe je zastarela in ne zadovoljuje zahtev podjetij, ki iščejo sodobne prostore. Povprečna starost pisarniških prostorov v Ljubljani je približno 45 let. Primanjkuje sodobnih pisarn in prostorov s parkirnimi mesti. Novo zgrajenih pisarniških objektov je bilo zadnjih nekaj letih zelo malo. To se bo s prihajajočimi projekti v naslednjih 2-4 letih spremenilo in prineslo okoli 100.000 m² novih pisarniških prostorov.

Povpraševanje

Širjenje COVID-19 in preventivni ukrepi so s splošnim zaprtjem spomladi 2020 nenadoma šokirali slovenski pisarniški trg. Med lockdownom, so številna podjetja uvedla delo od doma, vendar pa je večina poslovnih stavb med lockdownom ostala odprta.

Povpraševanj po kakovostnih pisarniških prostorih v Ljubljani je veliko, saj je ponudba kakovostnega prostora nezadostna za zadovoljitev vseh potreb. Večina povpraševanj prihaja iz podjetij, ki delujejo na področju IKT, strokovnih storitev in farmacevtskega sektorja. Delovno mesto postaja ključen dejavnik pri privabljanju kakovostnega kadra. Ponudniki prilagodljivih delovnih mest krepijo svojo tržno prisotnost. Večina povpraševanj bo še naprej prihajala iz mednarodnih in lokalnih podjetij, ki se želijo preseliti iz starejših in nižje standardnih poslovnih stavb v novejše in modernejše.

Višina najemnin

Cene kakovostnejših pisarniških prostorov v Ljubljani, so že nekaj let stabilne in se trenutno gibljejo od 14,0 do 17,0 €/m²/mesec, medtem ko je bila povprečna najemnina v Ljubljani v 4. četrtletju 2021 okoli 10 €/m²/mesec. Mesečna pogodbena najemnina za novejši pisarniški prostor je okoli 25 % višja od povprečja. Za dolgoročne najemne pogodbe (t.j. 5 let) so možni dodatni popusti, prav tako za prostore z veliko površino (tj. vsaj 600 m²). Cena parkirnih mest se v Ljubljani giblje od 60 € do 150€ na mesto/mesec. Ugodnosti ali olajšave pri najemu običajno veljajo za dolgoročne najemnike s pogodbami od 3 do 5 let.

Zasedenost poslovnih prostorov

Procent nezasedenih poslovnih prostorov se je v Ljubljani zmanjšal zaradi večjega povpraševanje in pomanjkanja nove ponudbe in se giblje med 15 % in 20 % . Stavbe A razreda so skoraj povsem zasedene, medtem ko imajo zastarele stavbe na sekundarnih lokacijah še nekaj nezasedenih kapacitet.

Projekti v gradnji

Strabag RE gradi poslovno stavbo na šestih nadstropjih v Ljubljani na Dunajski cesti 155-157, z bruto površino 4.300 m². Zaključek je predviden konec tega leta. Enako velja za novi poslovni center HUB33, ki se nahaja v industrijski coni Stegne – Ljubljana Šiška in bo na voljo z dodatnimi 2.800 m² pisarn. Projekt Quadro je nova poslovna stavba, ki se nahaja v Šiški z 11.000 m² in bo dokončana spomladi 2023. Stanovanjsko-poslovni objekt Palais Schellenburg bo obsegal približno 6.500 m² pisarniških prostorov. Zaključek je predviden konec leta 2023. Projekt DCB Montana je trenutno v teku gradnje in se nahaja v Mostah na Leskovškovi ulici. Poslovna stavba razreda A bo ponujala skupno 10.500 m² uporabne poslovne površine v devetih nadstropjih. Zaključek je predviden do konca leta 2024. Poleg projektov, ki so trenutno v teku je napovedana izgradnja dveh planiranih projektov Emonika in Projekt Viharia.

Napovedi

V naslednjih 2-5 letih se v Ljubljani pričakuje rast novih pisarniških projektov.

Po letih pandemije podjetja kažejo optimizem, širitev napovedanih projektov pa bo osnova za kasnejše širjenje kakovostnega pisarniškega prostora. Naraščajoči stroški gradnje bi sicer lahko upočasnili projekte medtem ko bodo najemnine v novejših stavbah prividoma ostale stabilne. Lahko pričakujemo, da se bodo zlasti mednarodna podjetja selila v novejše, energetsko učinkovitejše stavbe, s ciljem zmanjšanja svojega ogljičnega odtisa. Stopnja nezasedenih poslovnih prostorov v starih stavbah bo predvidoma višja , najemnine pa se bodo v tovrstnih prostorih najverjetneje znižale.

Vir: Colliers

2022/07/12